Esto viene a regular el artículo 16 de la Ley N° 27.551, promulgada por el Gobierno Nacional mediante el Decreto N° 580 del 29 de junio de 2020, mediante la que introdujo cambios en la regulación de los contratos de locación, lo que implicó una modificación del Código Civil y Comercial de la Nación.
El artículo 16 de la referida ley establece que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante esta Administración Federal, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga.
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), mediante esta resolución, reglamentó el sistema de registración de contratos de locación de inmuebles, dentro del cual quedan incluidos los arrendamientos rurales.
Deberán registrarse a través del “RELI”, los siguientes contratos celebrados ya sea por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los dichos contratos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles, tales como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos. No están comprendidos dentro de este supuesto los alquileres de espacios de “góndolas”.
La medida comenzará a regir a partir del próximo 1 de marzo, y con ella el organismo pretende acceder a información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los contribuyentes que intervienen en distintas operaciones inmobiliarias.
Con esta resolución se podría vislumbrar cierta conflictividad entre locadores y locatarios, ya que las operaciones deberán ser registradas por los propietarios, pero si no lo hacen ellos o las inmobiliarias u operadores, pueden proceder a la registración del contrato del inmueble los propios inquilinos.
La obligación de registración estará a cargo de las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.
Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
En tal caso, los intermediarios podrán registrar los contratos en representación de los locadores o arrendadores. La registración efectuada en estas condiciones implicará: i) que los locadores o arrendadores no deberán dar cumplimiento a la registración; ii) la confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.
En caso de condominio cualquiera de los condóminos podrá llevar a cabo la registración del contrato, liberando de esa forma de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación – permanente o temporaria-, proporcionar los datos detallados en los Anexos II y III que correspondan y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
Siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador. Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.
Los contratos de locación deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores de producidas. Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación. En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.
Los locatarios o arrendatarios podrán informar el contrato celebrado a la AFIP, en virtud de lo previsto por el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley Nº 27.551, para ello deberán ingresar, a través del sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gob.ar), la información detallada en el Anexo IV, en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior.
Aquéllos que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados. Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles -RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
Las disposiciones de la Resolución entrarán en vigencia el 1° de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos alcanzados por la Resolución son aquellos que se hubieran celebrado a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1° de marzo de 2021, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia de la misma hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive. Todos ellos gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.